来源：南湖晚报
回望2016年，包括嘉兴在内上海后花园房价的众多城市房地产市场突发“高烧”。
随后，相继出台的调控政策为过热的楼市踩了“急刹车”，全国各地楼市降温之势不断显现，而一句“房子是用来住的，不是用来炒的”不仅为商品住宅定性，也道出了众多购房者的心声。
如今，2017 年“下半场”的号角早已吹响，楼市正在酝酿新变局。那么，目前，嘉兴的一手房市场仍“一房难求”吗？二手房市场真的降温了吗？蜂拥而至的外来投资客是否已经退场？嘉兴市本级的潜在供应量是否充足？本轮上涨的“洪荒之力”是否已被封印？带着诸多问题，本报记者近期走访了众多楼盘和二手房中介，并采访了多位嘉兴地产业内人士及相关专家。
制图 张利昌
Q
一手房市场仍“一房难求”吗？
A
从去年4月份开始，嘉兴楼市上演了“速度与激情”，去年全年市本级备案成交住宅的套数超过了3.5万套，创下了历史新高。
而这波火热的成交行情，也延续到了今年上半年。
春节过后，市民可能注意到，虽然市场行情仍较为火爆，但一手房市场房源供应量少，各个售楼处的销售人员都对你爱答不理，全款优先、绑定车位、托关系买房等情况也频频出现。
正略营销策划的联合创始人常明日说，前段时间，由于政府限价，开盘的价格达不到开发商的心理预期，为此，大部分开发商决定延后开盘时间，“不过，从5月份开始，一手房的推盘量在逐步提升了。在刚刚过去的7月，嘉兴共有12个项目领出了预售证，其中，中梁·秀湖壹号院一次申领了两张预售证。”
记者也了解到， 7月，嘉兴12个领出了预售证的项目总计将为市本级的市场贡献2907套房源，其中，住宅2195套，商业189套，办公106套，车库105套，服务型公寓293套，住宅配套19套。
除了兴达商业中心是商业、办公，清池鎏园是服务型公寓，奥园·黄金海岸申领的为商业用房，以及台昇悦园是住宅配套用房外，其余均为住宅类项目。而这些已经领出预售证的住宅类项目分别是香湖别墅、上城华庭、中梁·秀湖壹号院、佳源·优优华府、信达·香格里、托斯卡纳二期、祥生·玖熙花苑、虹桥唐韵花苑，其中上城华庭和虹桥唐韵花苑是首次申领。
超两千套住宅积极入市，这也在一定程度上缓解了市场的饥渴度。
市民朱先生说，踏空了去年的行情，又不知道上涨的顶在哪里，这不，前段时间，他有些恐慌，虽然不太满意位置，但是他还是去参与过某楼盘的摇号，可是没有摇中，“近期，不少楼盘都在首推或者加推房源，挑选的余地明显比前段时间大多了。我也去看了秀洲区某楼盘，虽然已经开盘了，但是还有不少房源可供挑选，可能现在购房的门槛比较高，而且观望的市民逐渐增多了吧。”
Q
二手房市场真的降温了吗？
A
春节过后，由于一手房市场的“一房难求”，不少购房者只能“调转枪头”转向存量房市场去淘套中意的房源。
“业内本来就有‘金三银四’的说法。而且，当时众多楼盘没有在售的房源，市民又存在恐慌情绪，一手房买不到就去买二手房。为此，在二手房市场上就出现了几个客户抢一套房子的情况，房东不断跳价，二手房价格水涨船高了。”嘉兴某房地产业内人士告诉记者，目前，嘉兴二手房价格倒挂现象也较为明显。
那么，在二手房市场经历了三月份的“小高峰”后，随着一手房源的逐渐入市，现在二手市场是否有所降温呢？
在接受采访时，嘉嘉房地产的负责人刘加敏介绍，从六月份开始，成交量已经开始下滑了，七月份下滑的趋势更加明显了，客户的电话也明显变少了，“本地刚需和改善客户逐渐向一手房市场靠拢了。而且，周边城市的楼市开始降温，嘉兴之前的调控政策的叠加效应也逐步显现，去年的行情也透支了部分的购买力，银楼的信贷收紧，这些都在一定程度上影响了消费者的心理预期。”
在超越房产的副总经理张军委处，记者也得到了类似的答案，“现在的成交量可能就是行情好的时候的三分之一，除了政策叠加效应、银行信贷、一手房房源增加等因素外，最近这段时间，天气炎热看房的市民本来就少，而且，上海等地的外来投资客明显减少了，本地购房者的心理预期也发生了变化。虽然行情转冷，急卖的客户可能会降价出售，但是总体来说议价的空间仍不大。”
记者从市住房保障局获悉，今年3月份，嘉兴市本级共成交了3722套二手住宅，为今年上半年的最高峰上海后花园房价；近两个月，二手住宅的成交套数已经出现了下滑，继6月交出了3299套的成绩单后，7月份环比下降了22.35%达到了2235套。
Q
蜂拥而至的外来投资客是否已经退场？
A
作为上海的“后花园”，近年来，我市凤桥、油车港等地的不少楼盘都备受上海客户的青睐。不过，从今年5月开始，不少细心的市民都发现，溢出效应因为上海楼市“沪九条”等因素而被放大了，在上海当地职业的“门槛”提高后，不少上海购房者就把目光锁定在了周边的城市，如嘉兴。
去年下半年，关注嘉兴楼市的市民可能会发现，外地购房者纷至沓来，各大售楼处内都能看到他们的身影，除了外来的刚需购房者外，还不乏有大量投资客。一张张主打“环上海”概念的广告被张贴在地铁车厢内的“黄金位置”，欲成上海人的新宠，而这些城市中还包括嘉兴。即使某些此前不受嘉兴市民欢迎的项目，在之前的行情中也被上海的购房者一抢而空。某楼盘销售人员也直言不讳地说，确实外来购房者还挺多的，他们普遍看好嘉兴的发展前景。
“从去年开始，上海外溢表现得尤为明显。而今年，在雄安的消息出炉后，接轨上海示范区消息也紧接着发布了，除了上海外溢客户外，还有不少北方人也来蹭热度。他们不挑房子，有房就买，不挑地方、不挑产品，对价格的敏感度也不高，挣破头皮进来，想买一个机会。”嘉兴某房地产业内人士说，不过，近期，他从不少案场以及中介处了解到，外来投资客如今已开始退潮了。
从市住房保障局提供的数据中，记者也发现了类似的情况，从4月份开始，外来购房者已经较前期出现了较大幅度的减少。
嘉兴学院商学院从事房地产研究的张建华副教授表示，嘉兴接受上海外溢，不仅是因为距离近，还因为价格洼地的效应，但是现在洼地的效应没有那么明显了，“而且，限购、限贷、限售等政策的叠加效应也正在逐步显现，银行的信贷也收紧了。现在买一套100万的房子，外地人需要支付50%的首付，由于预售证限价等因素，还需要再绑定车位或是精装修，无形中提高了首付门槛。接受上海外溢的城市并不只有嘉兴，不少人分流到了环沪其他城市。”
但是，张建华也表示，外来投资客可能减少了，但是，刚需的上海外溢客户群体仍存在，这类群体的溢出或将是长期的、稳定的。
Q
目前嘉兴市本级的潜在供应量是否充足？
A
在南湖晚报“房产灵灵灵”微信群里的不少购房者看来，当下的各种销售办法，简直是“折磨人”：为啥白天不开盘要晚上悄悄开？难道买房一点优惠都没有吗？为什么不接受按揭贷款？为啥要绑定车位销售？……
面对严苛的条件，不少市民也好奇，难道嘉兴市面上房源短缺吗？
记者从正略营销处解到，由于去年下半年以来出让了一大批宅地，当前的实际存量已达32000套左右（且大部分是“已开工存量”）。虽然5·22之后市本级尚未有宅地推出，不过，根据《嘉兴市本级 2017 年度国有建设用地供应计划》，今年下半年，市本级还计划出让宅地约117万平方米。
另外，记者也获悉，近日，嘉兴国土资源局也出台《关于确定嘉兴市本级住宅用地供应2017-2021年五年中期规划和2017-2019年三年滚动计划用地规模的通知》。《通知》里提到，市本级 2017-2021 年五年中期规划安排供应住宅用地 16800 亩；市本级 2017-2019 年三年滚动计划安排供应住宅用地 10800 亩。
“其实，目前没有上市的量，包括已经拿地没上市的量，都还是很大的。不管价格受到怎样的限制，这些房源迟早要上市。”常明日说，未来五年的大供应时代已经确定无疑，但能否通过“大销售”实现供需平衡，恐怕要打问号。
超越房产的张军委也表示，整个房地产市场是从去年4月份起回暖，去年的二、三季度是集中的购房体现，消化了前几年的库存，这些库存中有部分是改善型的，也有部分是投资型的，这些已售的房源也会在今年下半年到明年有一个交房的高峰期，“这些房源中有部分交房后也会流入存量房市场。而且，由于其购置的成本相对较低，这会促使部分房源根据市场形势的变化，随时上市，毕竟已经有相当可观的利润了。这也将是潜在的供应量。”
也有业内人士表示，去年开发商手中的库存不多了，但是，其中部分房子是从开发商手里转移到投资客手中，让库存搬了一次家罢了，而这些在投资客手中的房源会随时入市。另外，该业内人士也建议，刚需或改善的市民买房时应该选择优质板块、优质品牌、和拥有优质开发能力的房企和楼盘。
Q
本轮上涨的“洪荒之力”是否已被封印？
A
房价上涨过快无异于是悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。
从去年开始，全国众多城市陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”，嘉兴也不例外。从去年10月份的“嘉五条”到年底的“限购”新政，再到今年3月份的“差别化住房信贷政策”、之后的房地产市场综合整治专项行动以及5·20的“限售”新政。
“点刹”降温之下，市场会由此进入“寒冬”吗？
嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆介绍，近一个月，他注意到，即使市场可售量依然并不算多，但从城东到城西，“开盘即售罄”的情形已经不再；而如果你曾看房留下电话，会发现现在收到售楼处的“问候”明显多起来，楼市暖场活动开始应接不暇，还常常出现撞期的现象，开发商更一改“大爷”姿态。
“市场出现变化，存在很多方面的原因。比如，除了投资客撤走外，一批自住需求的购房者，也因为房价上涨过快而够不上购房门槛，被挡在市场门外。而且，从去年开始的火热行情已经提前消耗了部分的购买力。接轨上海示范区的消息，目前也并没有特别大的动作，这是长期的过程。另外，周边城市的降温消息也波及到了嘉兴，嘉兴‘限购’、‘限贷’、‘限售’等政策的叠加效应，这都影响到了市民的预期。”吴兴陆说，短期投资窗口已经逐渐关闭，自住购房者下半年买房将有更多选择，而且房价较目前不会有较大涨幅，而是趋于平稳。
在谈及近期的市场行情时，嘉兴学院的张建华也表达了类似的观点，市场适当冷静一下也是正常的，降温也是老百姓理性思考的结果，“下半年房价应该会保持稳定，以时间换涨价的空间可能会成为接下来一段时间的常态。但是，嘉兴楼市板块差异化、项目差异化会后续更加明显，购房者‘一拥而上’的情形将逐渐不再，而是会根据需求和差异进行分流。好板块、好品质的楼盘会受追捧，而板块位置、自身品质处于劣势的项目，销售将逐渐变得相对艰难。”
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